„Bože môj, čo ja idem teraz s tým pozemkom robiť, veď ja tam neviem nič postaviť…nikomu to už nepredám…prečo som ho ja len kupoval… :(“ Hovorí majiteľ pozemku, ktorý nedávno pozemok kúpil s tým, že ide o stavebný pozemok, ale nepreveril si skutkový stav.
Možno ste tento alebo podobný príbeh už počuli z úst známej alebo blízkej osoby, prípadne sa to stalo vám. V každom prípade ani jeden zo scenárov nie je v poriadku a práve preto som pripravil tento článok – aby som vás previedol najdôležitejšími bodmi pri kúpe pozemku a aby ste po dočítaní disponovali zoznamom, ktorý môžete pri kúpe pozemku použiť ako východiskový a o ktorý sa môžete oprieť. Cieľ je predsa postaviť si vysnívané bývanie a tak, aby to aj ekonomicky dávalo zmysel.
ÚPI – Územnoplánovacia informácia
Z praxe pri predaji pozemkov vám môžem povedať, že ide o jeden z najdôležitejších dokumentov na začiatok, ktorý vám odporúčam mať, ak chcete predať alebo kupovať pozemok. Práve pri záujme o pozemok vám odporúčam si ho vypýtať či už priamo od majiteľa pozemku alebo od realitnej kancelárie, ktorá pozemok predáva.
Môžete ho samozrejme získať aj po vlastnej osi od obce a to na základe emailovej žiadosti alebo sa môžete na stav informovať telefonicky (infolinka obec alebo priamo starosta/primátor), kde vám v krátkosti povedia situáciu.
A čo to teda to tajomné ÚPI je?
Ide o dokument ktorý popisuje, ako je možné využiť určitý pozemok resp., čo je možné na danom pozemku postaviť tak, aby to bolo v súlade s územným plánovaním obce.
V ÚPI – územnoplánovacej informácií následne nájdete spôsob využitia pozemku, odstupové vzdialenosti od susedných parciel, posúdenie jednotlivých parciel a stavieb, aký charakter by mala mať stavba na pozemku a či môžete postaviť dom s viacerými podlažiami alebo len bungalov a podobne. Zároveň môžete zistiť, či sa na pozemku nachádza niektoré z ochranných pásiem. Pri kúpe pozemku začnite týmto dokumentom a zodpoviete si množstvo otázok + môžete ušetriť kopu nervov.
My v rámci realitnej kancelárie Realitka pre každého vždy ÚPI vyžiadame od majiteľa alebo od obce a pri záujme o pozemok vám ho vieme preukázať, aby ste ihneď mali info o skutkovom stave na danom pozemku.
IS – Inžinierske siete alebo prípojky
Inžinierske siete alebo hovorovo prípojky, sú v jednoduchosti rozvody a vedenia pre rôzne médiá, ktoré budete v domu využívať.
Poznáme nasledovné siete – prípojky:
- Elektrina – Nízke, Stredné alebo Vysoké napätie – Azda najdôležitejšia prípojka, ak chcete pomýšľať na stavbu a bez tejto prípojky štandardný dom nepostavíte.
- Plyn – Ide o rozvod zemného plynu
- Voda – Rozvod pitnej vody. Ak sa prípojka vody v blízkosti pozemku nenachádza, prípadne je v obci slabý tlak, je možné navŕtať aj studňu – Tu dávam do pozornosti, že ak by ste sa rozhodli vŕtať studňu so zámerom mať pitnú vodu, je ideálne mať aj geologický prieskum, či je voda v danej lokalite skutočne pitná.
- Kanalizácia – V jednoduchosti odpad, splašky alebo odvod dažďovej vody. Ak obec kanalizáciu nemá, bude nutné vybudovať na pozemku žumpu alebo septik, ktoré bude treba v určitých intervaloch vyvážať.
- Horúcovod – Prívod tepla na vykurovanie. Táto prípojka je jedna z menej dôležitých, pretože pre kúrenie a ohrev vody môžete využiť plynový kotol, elektrický bojler a pod.
- Telekomunikácie – Tu ide o to, aby ste sa mohli pripojiť na internet. Nie je to nutnosť, ale odporúčam sa spýtať, aké možnosti pripojenia v danej lokalite existujú najmä v prípade, ak ide o pozemok niekde na konci dediny, pri hore, na samote atď. – jednoducho aby ste tam mali signál.
V súvislosti so sieťami si určite zistite, kde sú body napojenia na jednotlivé siete, aby ste mali predstavu, koľko približne vás bude stáť pripojenie (napr. pripojenie do elektrickej trafostanice 50 – 100m od pozemku vychádza finančne inak, než elektrická prípojka pár metrov od pozemku.) Celkovo je ideálne, keď už pozemok disponuje prípojkami – bude vás to stáť ďaleko menej, než prípojky budovať vo vlastnej réžii.
Terén, Charakter a Označenie pozemku
Ďalšou podstatnou črtou pozemku je jeho terén, dá sa povedať charakter. Na mysli mám to, či je pozemok napr. štvorcový alebo obdĺžnikový, či je rovinatý, mierne svahovitý alebo svahovitý, prípadne je svah iba v určitej časti. Ďalej, či sa na pozemku nachádzajú nejaké stavby, rôzne haraburdie, náletové dreviny, či je pozemok oplotený a či sú jeho hranice presne vytýčené geodetom.
Toto si samozrejme skontrolujete opticky (aj vytýčenie pomocou značiek od geodeta) a podľa toho tiež viete, koľko bude treba na pozemku pracovať ešte predtým, než začať stavať. Terénne úpravy totižto tiež majú svoju cenu. Ak sa ale na pozemku nachádza povedzme menší svah a prípadne iba v jednej časti, nemusí to znamenať žiadne komplikácie a pozemok viete krásne vyrovnať za nízke náklady. Ak je však pozemok svahovitý a nachádza sa na ňom stavba, môže to na začiatok stáť viac peňazí dať pozemok do „použiteľného“ stavu.
Čo sa týka pôdorysu pozemku, (napr. obdĺžnik alebo štvorec), tak ten bude ovplyvňovať, kde presne môžete svoj dom postaviť. Tu je dôležitá najmä šírka pozemku a odstupové vzdialenosti (viete zistiť v ÚPI) od susedných parciel a stavieb.
V rámci označenia pozemku na liste vlastníctva rozlišujeme viacero druhov pozemkov – napr. „Zastavaná plocha a nádvorie“, „Záhrada“, „Orná pôda“ alebo „Lúka, Pasienok“. Ak chcete stavať dom, tak ideálne označenie druhu pozemku bude práve „Zastavaná plocha a nádvorie“. Tu chcem ale zdôrazniť, že sa nemusíte báť kupovať pozemky klasifikované ako orné pôdy či záhrady. Dôležité je vyžiadať si spomínané ÚPI od obce aby ste vedeli, čo môžete s daným pozemkom robiť. V rámci procesu výstavby sa pozemok totižto môže preklasifikovať na Zastavanú plochu a nádvorie.
Prístupová cesta – Ako sa k pozemku dostanete?
Prístupová cesta je alfa a omega pozemku, keďže po tejto ceste budete chodievať k svojmu domu resp. na svoj pozemok. A teraz nemám na mysli len to, či k pozemku vôbec nejaká cesta vedie, ale aj to, aký je skutkový stav.
V praxi rozlišujeme pre skutkový stav prístupovej cesty najmä tieto tri možnosti:
- Obecná cesta – Ideálna situácia. Obecná cesta znamená bezproblémový prístup a údržbu danej cesty (napr. v zime).
- Cesta vo vlastníctve alebo so spoluvlastníckym podielom – Vlastná cesta alebo spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste tiež znamená bezproblémový prístup na pozemok akurát s rozdielom, že údržbu cesty si musíte zabezpečiť vy spolu s ďalšími vlastníkmi danej cesty. Pozrite si preto, aký dlhý je tento úsek a v akom stave daná cesta je.
- Cesta, na ktorej je vecné bremeno prechodu a prejazdu – V takomto prípade je cesta vo vlastníctve niekoho iného ale dané bremeno vás oprávňuje po danej ceste prejsť. Na danej ceste nemôžete parkovať a dôležité je, aby bolo vecné bremeno zapísané in REM – zapísané na danú nehnuteľnosť. (Viac info o bremenách a ťarchách nájdete v našom článku sem)
Dôležité parametre sú tiež, v akom stave cesta je (štrková, hlinená, asfaltová a pod.)a akú má šírku (aby napr. po nej mohli prísť hasiči), či je svahovitá alebo rovinatá a pod.
Lokalita – Kde sa pozemok nachádza
Lokalita vie ovplyvniť celkový zážitok z bývania značným spôsobom a teda si všímajte, či je rušná alebo bez hluku, aká je v lokalite hustota zástavby, celková infraštruktúra v obci a či je dostatočne slnečná.
Skontrolujte si orientáciu pozemku a popremýšľajte, ako bude daný pozemok pracovať so slnečným svetlom počas dňa vzhľadom na orientáciu domu, keď ho postavíte.
Tiež si pozrite, aká je v danej obci občianska vybavenosť a premyslite, či nebudete musieť pol hodinu cestovať autom len preto, aby ste sa dostali napr. na poštu (toto naozaj záleží od osobných preferencií).
Určite si ale navnímajte, ako sa na pozemku cítite a odporúčam vám ísť sa tam pozrieť, keď je slnečné pekné počasie. Môžete však otestovať aj alternatívu, keď prší. Tak najlepšie uvidíte, ako sa tam správa dažďová voda, čo sa deje s prístupovou cestou a pod.
Do lokality chcem zahrnúť aj to, či sa pozemok nachádza v intraviláne alebo extraviláne obce, prípadne ktoré parcely sú v extraviláne, ak pozemok leží na hranici zastavaného územia. Na katastri totižto môžete nájsť množstvo pozemkov, ktoré sú pekne rozparcelované na úhľadné štvorce, ale stavať na nich nie je možné práve kvôli umiestneniu v extraviláne. Dajte si na to pozor.
Financovanie pozemku pri kúpe
Ak sa chystáte kupovať pozemok, tiež je dôležité vedieť, že pre kúpu budete potrebovať vlastné zdroje. Peniaze viete získať aj z banky (hypotéka) a to v rozmedzí od 50 do 80% zo znaleckej hodnoty, avšak tá je vždy nižšia, ako je kúpna cena.
Ideálne teda je, ak pre kúpu pozemku disponujete hotovosťou, pomocou ktorej za pozemok zaplatíte.
Rady a odporúčania na záver
Určite vám odporúčam si v jednoduchosti zistiť čo najviac informácií o pozemku, ktorý idete kupovať. Skutkový stav na pozemku totiž môže byť diametrálne odlišný od toho, ako sa prezentuje pri predaji. To myslím naozaj vážne a aj v prípade, že pozemok predáva realitná kancelária.
Z môjho pohľadu tiež môže byť jednoduchšie nájsť dobre situovaný pozemok s prípojkami a následne vytvoriť projekt pre výstavbu, ako mať už projekt hotový a hľadať pozemok, kde ho môžete zrealizovať (povedzme v prípade montovaného domu atď.)
Zaklopte aj susedom a spýtajte sa, aké pomery tam vládnu a aká tam je situácia. Môžete sa dozvedieť množstvo aj zásadných skutočností, ktoré by ste inak z ponuky alebo od majiteľa nezistili.
No a ak sa pozemok chystáte predávať alebo sa potrebujete poradiť v prípade kúpy, zavolajte nám. Predaj pre vás kompletne zabezpečíme tak, aby ste sa nemuseli o nič starať a pri kúpe spoločne nájdeme riešenie tak, aby sa vaše sny o novom a krásnom bývaní vo vysnívanom dome mohli bez problémov premeniť na realitu.
