Pri kúpe nehnuteľnosti nájdete ako kupujúci na liste vlastníctva v časti C (a samozrejme by ste si mali všímať) pojem ‚‚Ťarchy‘‘, ktorá obsahuje kľúčovú tému dnešného článku, ktorou sú ‚‚Vecné bremená‘‘.
Problematika okolo tiarch je určite väčšia téma a preto dnes pre vás v tomto článku rozoberiem len spomínané „Vecné bremená“. Článok prináša sumár informácií o vecných bremenách a cieľom je tiež pomôcť vám orientovať sa a byť pripravený v situácii, pokiaľ na liste vlastníctva v časti C „Ťarchy“ nejaké vecné bremeno nájdete. V jednotlivých bodoch sa budeme opierať o občiansky zákonník, ktorý tieto bremená definuje.
Len pre zaujímavosť, existujú aj iné bremená, ako napríklad ťarcha exekútora, ťarcha mesta/obce, ŠFRB (štátny fond rozvoja bývania), zákonná ťarcha na zabezpečenie pohľadávok (§ 15 ods.1 zákona 182/1993 Z.z) alebo ťarcha banky, kedy nehnuteľnosť slúži ako záloh pre hypotéku (banka tam má záložné právo) a o tom sa budeme baviť v ďalších článkoch, ktoré na túto tému prinesieme.
Čo je to vlastne Vecné bremeno?
Poďme si na začiatok Vecné bremeno ako určitý typ špecifických tiarch na nehnuteľnosti zadefinovať, aby sme pochopili jeho podstatu. Najlepšie nám k tomu poslúži Občiansky zákonník, ktorý pomocou § 151n v troch bodoch vecné bremená presne popisuje nasledovným spôsobom:
- ‚‚Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.‘‘ To napríklad znamená, že ak je na parcele pozemku vecné bremeno prejazdu a prechodu, budete musieť trpieť to, že cez danú parcelu bude môcť prechádzať osoba alebo osoby, v ktorých prospech je toto bremeno vytvorené.
- ‚‚Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.‘‘ Táto klauzula hovorí o tom, že pokiaľ si kúpite nehnuteľnosť, na ktorej je zriadené vecné bremeno In rem (viaže sa na konkrétnu nehnuteľnosť), tak tieto bremená prejdú po úspešnom vklade na katastri na vás, ako na nového majiteľa nehnuteľnosti.
- ‚‚Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.‘‘ Ide o znášanie nákladov na zachovanie a opravy stavu nehnuteľnosti v takom pomere, v akom ju osoba oprávnená na základe vecného bremena a majiteľ tejto nehnuteľnosti užívajú.
Ako vzniká vecné bremeno?
Vecné bremená majú stanovený postup ich vzniku, o ktorom v § 151o Občiansky zákonník hovorí:
- ‚‚Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.‘‘
- ‚‚Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.‘‘
- ‚‚Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.‘‘
Z uvedeného vyplýva, že existuje niekoľko možností, ako vecné bremeno zriadiť a zároveň, že je potrebné ho zavkladovať na katastri. Zriadenie vecného bremena môže zabezpečiť podľa odseku 3 aj súd, ktorý rozhodne o zriadení bremena prechodu a prejazdu cez „problémovú“ parcelu, aby sa vlastník nehnuteľnosti mohol k nej dostať.
V súvislosti so zriadením vecných bremien je dôležité aj poznať pojmy, ktoré povaha vecného bremena vždy definuje ako osobu oprávnenú a osobu povinnú z vecného bremena. Oprávnená osoba je tá, ktorú vecné bremeno oprávňuje – napríklad oprávňuje suseda v prechádzaní cez pozemok, aby sa mohol dostať k svojmu domu. Osoba povinná je naopak tá, ktorá musí toto konanie trpieť. V našom prípade je to majiteľ pozemku, ktorý musí strpieť prejazd suseda cez tento pozemok k svojmu domu.
Ako vecné bremeno zaniká?
Aj zánik vecných bremien má svoje špecifiká, o ktorých nám v § 151p Občiansky zákonník hovorí nasledovným spôsobom:
- ‚‚Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností.‘‘
- ‚‚Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.‘‘
- ‚‚Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.‘‘
- ‚‚Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.‘‘
Typy vecných bremien
Vecné bremeno ‚‚In Personam‘‘ vs. ‚‚In Rem‘‘
Ďalšou dôležitou zložkou vecného bremena je to, či je zriadené v prospech konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby – vtedy hovoríme o vecnom bremene ‚‚In personam‘‘. Ak bolo zriadené v prospech nehnuteľnosti – vtedy hovoríme o ‚‚In rem‘‘. Vecné bremeno ‚‚In personam‘‘, napríklad doživotné užívanie nehnuteľnosti, priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká buď smrťou tejto fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže tiež zaniknúť dohodou medzi osobami z vecného bremena oprávnenou a povinnou.
Čo sa týka vecných bremien typu ‚‚In rem‘‘, tak tieto, keďže sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, oprávňujú a zaväzujú každého vlastníka. Ak sa vlastníctvo zmení, napríklad danú nehnuteľnosť kúpite, tak toto vecné bremeno prejde na vás ako nadobúdateľa nehnuteľnosti, keďže je ním táto nehnuteľnosť zaťažená. Použitie termínu ‚‚In rem‘‘ vo výsledku teda zabezpečuje, že práva a povinnosti na základe uloženého vecného bremena budú platiť pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti a nezávisle na ich zmene.
Doživotné právo užívania
Toto vecné bremeno sa zriaďuje „In personam“ a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu.
Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti (napr. platba za byt), znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania.
Predkupné právo
Predkupné právo definuje Občiansky zákonník v § 140 a ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve ho nájdete v § 602 až § 606. V skratke ale hovorí o tom, že ak sa nehnuteľnosť prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou situácie, kedy by šlo o prevod blízkej osobe. Tú zákon definuje v § 116 Občianskeho zákonníka. Zároveň, ak sa spoluvlastníci na výkone predkupného práva nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Právo prejazdu a prechodu
Ako už bolo vysvetlené vyššie, toto právo zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti.
Ak by ste zriaďovali takéto vecné bremeno, je treba dať pozor, aby bolo zapísané ‚‚In rem‘‘, teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.
Vecné bremeno uloženia inžinierských sietí
Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (čiže majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Môžete ho nájsť na liste vlastníctva napríklad na parcelách, kde leží cesta.
Právo vstupu
Existuje aj takzvané právo vstupu, čo samo o sebe nie je vecným bremenom, ale je dobré ho poznať. Občiansky zákonník v § 127 ods. 3 hovorí: „Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.“
Z toho vyplýva, že vstup na svoj pozemok musíte umožniť susedovi v prípade, že na tomto pozemku chce sused vykonať nevyhnutnú údržbu alebo pozemok obhospodáriť. Vstup musí byť umožnený aj osobe, ktorá je vlastníkom na údržbu alebo obhospodárenie poverená.
Verím, že vás tento článok zaujal a ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi.
Jedna odpoveď