Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti sa viete na realitnom trhu stretnúť s odborníkmi a profesionálmi vo svojom odbore, čo aj vedia, čo robia. Rovnako sa ale môžete stretnúť aj s realitnými maklérmi, ktorý využívajú najrôznejšie pofidérne obchodné taktiky a nekalé praktiky, ktorými sa výrazným spôsobom pričiňujú o poškodzovanie dobrého mena realitných kancelárii a realitnej služby.
Ak plánujete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti, tak sa v článku dozviete, na ktoré praktiky si dať pozor a čoho sa vyvarovať. Chcem vás pripraviť na 8 najčastejších nekalých praktík, s ktorými sa môžete stretnúť pred, počas, ale aj po skončení kúpno-predajného procesu.
1. Lístočky v schránke – Kúpim byt/dom v tejto lokalite
Dostávate pravidelne-nepravidelne lístočky s informáciou – kúpim byt/dom v tejto lokalite? Poviete si, že ľudia zháňajú nehnuteľnosti vo vašej lokalite. Pravda je však taká, že tieto lístočky dávajú do schránok realitné kancelárie. Pointou je, že sa tieto lístočky tvária, ako keby boli od ľudí, ktorí si hľadajú svoju nehnuteľnosť. Keď však zavoláte na číslo z lístku, dovoláte sa priamo realitnému maklérovi, ktorí chce vašu nehnuteľnosť dostať do predaja, do svojej ponuky.
Ak si myslíte, že to tak nie je, tak pokojne nabudúce zavolajte na číslo z lístku a overte si to. Môžete sa tiež zamyslieť nad tým, či by ste si išli hľadať svoj nový domov tak, že budete po meste roznášať letáky a čakať, kto vám zavolá.
2. Volá vám realitný maklér, že má kupujúceho na vašu nehnuteľnosť, ktorú predávate sami na bazoši
Na stretnutie-obhliadku príde tento maklér s potenciálnym kupcom vašej nehnuteľnosti. Po pár dňoch sa žiaľ zistí, že tento ‚‚obhliadajúci‘‘ už nemá o nehnuteľnosť záujem, ale že dotyčný realitný maklér vám ju dokáže predať. V tomto prípade už na začiatku viete, že s takýmto realitným maklérom na predaji svojej nehnuteľnosti spolupracovať nemôžete, keďže už od prvého telefónátu vám maklér klame.
3. Volá vám realitný maklér, že vám nehnuteľnosť predá za vyššiu cenu
Čo najviac každého predávajúceho upúta? Ide o nasledovný výrok: „Predám vám to na najvyššiu cenu a za najnižšiu províziu.“ Následne sa po čase zistí, že stanovená cena je ‚‚mimo trhu‘‘ a finálne po mesiacoch budete meniť realitného makléra, keďže nehnuteľnosť nebol schopný predať.
4. Financovanie hypotéky len cez realitku/cez developera
Skončili ste obhliadku nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť. Keď informujete druhú stranu, že nehnuteľnosť beriete, je možné, že vám developer alebo realitná kancelária ponúkne aj financovanie cez svojho finančného poradcu, ktorý vám hypotéku vybaví. Z prvého pohľadu je to v poriadku, viete to využiť a dokonca vám to môže ušetriť veľa času a peňazí.
Problém nastáva, keď nesúhlasíte a trváte na tom, že hypotéku si vyriešite sami. Máte napríklad vlastného finančného poradcu a chcete to riešiť spoločne s ním.
V praxi to funguje tak, že keď človek realizuje obhliadky, tak už vie cez banku alebo cez svojho finančného poradcu, aký má úverový limit, ktorá banka je pre neho ideálna a aké má všetky možnosti na základe typu príjmu.
Za posledných 14 rokov som zažil mnoho prípadov, kedy bol pri podpise rezervačnej zmluvy klient nielen motivovaný, ale doslova tlačený do toho, aby si vyriešil hypotéku priamo cez realitku (ktorá nehnuteľnosť predáva) alebo cez developera. Najdôležitejší argument je: ‚‚Ak by vám banka hypotéku zamietla, tak dostanete naspäť rezervačnú zálohu. Následne vám odkomunikujú, že ak by ste to riešili vo vlastnej réžii a banka hypotéku zamietne, tak o rezervačnú zálohu prídete.‘‘
V ďalšom rade, ak do hypotéky cez developera nepôjdete, tak v rezervačnej zmluve je uvedený poplatok napr. 500 eur ako poplatok, ktorý je ako náklad pre developera, keďže nevyužívate službu financovania. A tu to všetko začína:
- dostávate informáciu od realitnej kancelárie, že nehnuteľnosť si bez hypotéky ani neviete kúpiť
- je to situácia, v ktorej idete nútene využiť financovanie cez realitnú kanceláriu/developera
- rovnako neviete využiť službu svojho dlhoročného finančného poradcu (ak ho máte)
- ak financovanie využiť nechcete, musíte zaplatiť poplatok napr. 500 eur
- máte strach, či sa vám oplatí zaplatiť poplatok 500 eur, prípadne prísť potom o celú zálohu
Treba si uvedomiť, že využitie finančného poradcu cez developera alebo realitnú kanceláriu je jednorazová služba, a poradcu už ‚‚nikdy‘‘ neuvidíte. Neviete, či vybral pre vás správnu banku, nezavolá vám, že treba upraviť poistnú sumu na nehnuteľnosti, nezavolá vám, že sa znižujú úrokové sadzby, neviete cez neho riešiť poistné udalosti. Nepomôže vám ani v ďalších oblastiach ako je dôchodok, poistenie alebo investovanie.
Aby sme to upresnili, poďme sa pozrieť na to, čo hovorí zákon. Pri sprostredkovaní hypotéky, ktorá je napojená na rezervačnú zmluvu platí to, že nemôžete byť motivovaný, mať výhodu / nevýhodu alebo upravené podmienky, pri ktorých môžete prísť o svoje financie.
Ak vás realitná kancelária alebo developer núti do hypotéky, porušuje viacero zákonov, ako napríklad:
32 ods. 3: „…v súvislosti s vykonávaním finančného sprostredkovania nesmie finančný agent poskytovať klientovi alebo potenciálnemu klientovi žiadne finančné výhody alebo výhody hmotnej povahy alebo nehmotnej povahy.“
Podľa ustanovenia § 53 ods. 1, zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník „Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“).“
Podľa ustanovenia § 53 ods. 4 písm. t) OZ sa za neprijateľnú podmienku považujú také, ktoré „požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie dodávateľom v prevažnej miere nesleduje záujmy spotrebiteľa.“ a ďalšie zákony.
Ak vás realitný maklér alebo developer núti do financovania cez hypotéku, napíšte mi na info@realitkaprekazdeho.sk a pozrieme sa, ako je pre vás táto ponuka výhodná/nevýhodná. Urobím všetko preto, aby ste boli spokojný, aby ste mohli riešiť kúpu nehnuteľnosti slobodne, bez sankcií a druhá strana nastaví výhodné podmienky pre obidve zúčastnené strany.
Realitné kancelárie ďalej ponúkajú na niektoré vybrané nehnuteľnosti pri vybavení hypotéky priamo cez realitnú kanceláriu aj zľavu na úroku hypotéky alebo vedia garantovať lepší úrok napr. na 6 mesiacov, než je aktuálne na trhu. Prípadne vedia zabezpečiť príspevok, ktorý môže znamenať, že hypotéka bude na najbližší rok ako hypotéka s 0 %-ným úrokom. To, aká je to ponuka, už nechám na každého nech uváži, či kúpna cena nehnuteľnosti bude primeraná a či sa oplatí do toho ísť.
5. Do banky iná kúpna zmluva a na kataster iná kúpna zmluva
Chcete kúpiť nehnuteľnosť, po obhliadke potvrdíte, že nehnuteľnosť beriete. Realitný maklér predávajúceho vás informuje, že sa nehnuteľnosť predáva do 5 rokov od kúpy. Keďže neuplynulo 5 rokov, tak bude predájuci povinný platiť daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti + zdravotné odvody.
Ak predávajúci kúpil predmetnú nehnuteľnosť za 100 000 eur a teraz ju predáva napríklad po 4 rokoch za 130 000 eur, musí z 30 000 eur zaplatiť spomenutú daň a odvody. Realitný maklér vám na to navrhne, aby ste do banky doručili ‚‚prvú verziu‘‘ kúpnej zmluvy s cenou ako má byť – 130 000 eur a že na kataster podáte ‚‚druhú verziu‘‘ kúpnej zmluvy s cenou 100 000 eur, čo znamená, že predávajúci nebude platiť dane a vy si viete nehnuteľnosť kúpiť.
Už začínate rozumieť tomu, v čom je problém? Takýmto spôsobom sa dopustíte trestného činu – daňového a bankového podvodu. A to všetko preto, aby realitný maklér získal nehnuteľnosť do ponuky a aby bol v očiach svojho klienta, že to ‚‚vybavil.‘‘
6. Nestiahnuté inzeráty nehnuteľnosti, ktorá je už predaná
Väčšinou sa to deje vtedy, pokiaľ realitná kancelária predávala nejakú lukratívnu a vizuálne príťažlivú nehnuteľnosť, a ponechá tento inzerát aktívny aj v situácii, kedy je už nehnuteľnosť predaná a odovzdaná novému majiteľovi.
Dôvod je veľmi jednoduchý – na pekné a lukratívne nehnuteľnosti sa ľahšie získavajú kontakty, ľudia na tieto inzeráty stále volajú s myšlienkou dohodnúť si obhliadku. Maklér im však musí povedať, že to je už predané, ale popritom im ponúkne niečo nové, čo má aktuálne v ponuke.
7. Pokuta pri porušení mlčanlivosti / pri odstúpení od zmluvy
Predávate nehnuteľnosť a realitná kancelária vám chce dať podpísať sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá ich oprávňuje predávať vašu nehnuteľnosť. Samozrejmosťou je, že v zmluve je uvedené, za akých podmienok viete odstúpiť.
Zmluvne je však nastavená aj pokuta pri porušení mlčanlivosti o veciach, ktoré sú spojené s predajom. Nakoniec sa viete dostať do situácie, že svoju vlastnú nehnuteľnosť, si neviete predať sami a ešte budete platiť pokutu, keďže ju už nebude chcieť predať.
8. Inzerovaná cena na realitných portáloch (ne)obsahuje províziu realitnej kancelárie
Tento prípad sa vyskytuje pri ne-exkluzívnych typoch sprostredkovateľských zmlúv (čo je exkluzívna sprostredkovateľská zmluva sa dozviete sem), kedy predávajúci predáva nehnuteľnosť cez viaceré realitné kancelárie a realitný makléri sa musia nejako odlíšiť.
Napr. uvádzajú kúpnu cenu bez provízie, prípadne dajú nižšiu cenu 1 000 – 2 000 eur oproti iným, čo znamená že budú mať viac záujemcov. Tu sa treba spýtať samého seba či chcete, aby realitný maklér pracoval pre vás alebo pre kupujúceho a či je v poriadku, že vás takto oberajú o zisk.
Záver
Toto boli nekalé praktiky, ktoré sa na realitnom trhu vyskytujú a to od neetických lístočkov v schránke, až po konanie na úrovni trestného činu podvodu pri úmyselnom marení povinnosti platiť daň a odvody zámenou ceny za nižšiu. Tu chcem zdôrazniť, že naša realitná kancelária sa dištancuje od takýchto konaní a pracujeme len v duchu nulovej toleranciu voči nekalostiam a podvodom.
Budeme radi ak článok budete zdieľať alebo pošlete svojim priateľom a známym. Otázky pokladajte v komentároch a zároveň, ak predávate nehnuteľnosť, určite nás kontaktujte či už s otázkou, alebo so žiadosťou o realitné služby.
