Od 1. apríla 2025 máme na Slovensku nový stavebný zákon (25/2025 Z. z.) – novelu, ktorá na seba nechala veru poriadne dlho čakať. Predošlá verzia bola platná od roku 1976 a na dnešné pomery už značne zastaraná (vznikla v minulosti za úplne iných podmienok a situácie).
Stavebný zákon je ohromne rozsiahly a komplikovaný, (pri stavbách do hry vstupuje veľa strán – subjektov), no mnoho vecí sa vylepšilo, zjednodušilo a hlavne prichádza snaha aj konania urýchľovať.
Zároveň sa zaviedli nové pojmy, ako napríklad informačná stavba, konanie o stavebnom zámere, či fikcia súhlasu (toto je veľmi zaujímavá a napomáhajúca záležitosť, ak ste účastníkom konania o stavebnom zámere).
Ďalšia vec, ktorá vás určite bude zaujímať je, že zo stavebného zákonu boli určité inštitúty aj vypustené. Konkrétne inštitút legalizácie čiernych stavieb (čiernym stavbám sme sa venovali v tomto článku) alebo inštitút zmeny stavby pred dokončením – preto čítajte pozorne ďalej.
Nový stavebný zákon upravuje vzťahy medzi subjektami
Štát sa v tejto úprave stavebného zákona rozhodol preniesť väčšie množstvo agendy (štátna, odborná atď.) na rôzne subjekty, ktoré sú na tieto úlohy pripravené (projektanti, geodeti, rôzni stavebníci, stavebný dozor, zhotovitelia stavieb a pod.), pričom štát si nechal vo svojej pôsobnosti rozhodovacie procesy, regulácie a pod.
Po novom by tak štát nemal zasahovať do procesu stavby v takom rozsahu, ako tomu bolo do 1. apríla 2025, ale iba určitým spôsobom sekundovať pri stavbe a zasahovať tam, kde je to potrebné.
Myšlienka a idea takéhoto nastavenia je jednoduchá, ale v praxi môže znamenať veľmi veľa – odstrániť rôzne prieťahy, konania zrýchliť a priniesť do stavebných konaní aj vyššiu odbornosť (aby štát nesuploval odborníkov).
Menia sa zodpovednosti a pokuty pri stavbách
Úpravou prešli aj Pokuty, ktoré budú samozrejme vyššie, ako boli doteraz a budú vychádzať z vyšších zodpovedností subjektov – projektantov, stavby vedúcich, stavebného dozoru a pod. Napríklad bude možné uložiť pokutu až do výšky 200 000 € ako fyzickej, tak aj právnickej osobe. A pozor, pokuty sa môžu nabaľovať a je ich tiež možné ukladať opakovane.
Novinkou je, že pokuty už nebudú ukladať obce, ale bude ich ukladať určitá inšpekcia, ktorá bude dohliadať na priebeh stavebného procesu. Hlavný dôvod tejto zmeny je zamedziť rodinkárstvu a „slabšiemu“ dohľadu nad stavbami hlavne v menších obciach, kde sa ľudia poznajú, majú kamarátske vzťahy atď. Obec totižto nie je príjemca peňazí z pokút, ale je ním štát a ten má vždy záujem na tom, aby pokuty od ľudí vybral, ak je k tomu dôvod.
Štát zároveň chce zamedziť stavaniu čiernych stavieb a týmto spôsobom chce odradiť ľudí od ich zhotovovania.
Zároveň spolu s narastajúcimi pokutami narastajú aj rôzne poplatky, ktoré bude potrebné zaplatiť. Napríklad doteraz ste na vydanie stavebného povolenia (staré označenie) potrebovali zaplatiť poplatok 100 €, po novom to bude za rozhodnutie o vydaní stavebného zámeru 300 €.
Čo je to „Fikcia súhlasu“ a ako vám pomôže v konaní o stavebnom zámere?
Pri zhotovovaní nehnuteľnosti sa do „hry“ zapája veľa subjektov, ktoré sa podieľajú na tom, aby nehnuteľnosť vznikla. To môže byť napríklad stavebný úrad, dodávateľ médií, rôzne orgány atď. A čo je dôležité, tak vo všeobecnosti je zo zákona doba, do ktorej sa majú dané subjekty vyjadriť (v súvislosti s konaním o stavebnom zámere dať stanovisko, rozhodnúť atď.), 30 dní.
Z praxe však vieme, že veľmi často dochádza k rôznym oneskoreniam, kedy môžete ako stavebník čakať na vyjadrenie napríklad aj rok.
Aby sa teda postavenie stavby urýchlilo, zaviedol sa pojem „Fikcia súhlasu“, ktorý predpokladá, že ak sa vám subjekt nevyjadrí v zo zákona stanovenej lehote a nepodá žiadnu námietku, nedá stanovisko, nedá súhlas a pod., má sa za to, že súhlasí. Pozor, toto nebude platiť úplne v každom prípade.
Zákonodarca má teda veľmi zaujímavý zámer konanie o stavebnom zámere zrýchliť, ale ako to bude v praxi, to sa ešte uvidí. Vezmite si napríklad, že vám stavebný úrad deň pred koncom lehoty zašle email, že potrebuje od vás niečo skonkretizovať, niečo doložiť alebo doplniť. Tým pádom si predlžuje lehotu a týmto spôsobom môžu mať záujem aj ostatné subjekty konanie naťahovať, aby získali čas.
Stavebné práce, úpravy a ich ohlasovanie, jednoduché a drobné stavby
Teraz si prejdeme zmeny, na ktoré sa už dlhšie čaká a majú za cieľ nás odbremeniť pri rôznych stavebných prácach a stavebných úpravách. Poďme rovno na najdôležitejšie časti, ich definície a kedy, a komu treba dané situácie ohlasovať:
- Údržba stavby (§2 ods. 10 + §18 ods. 5)
- Nenastala tu takmer žiadna zmena a pre rôznu údržbu (ak nejde o kultúrnu pamiatku), nepotrebujete ani ohlásenie, ani stavebný zámer.
- Môžete teda bez problémov rekonštruovať v prípade, ak nezasahujete do nosnej konštrukcie a nemeníte spôsob užívania alebo vonkajší vzhľad stavby.
- Drobné stavby (§2 ods. 4 + §18 ods. 3 a §18 ods. 4)
- Pre drobné stavby vám postačí už len ohlásenie podľa §63
- Drobnou stavbou sa vo všeobecnosti (pre bežných ľudí tie najdôležitejšie) rozumejú najmä stavby so zastavanou plochou do 50m2 a výškou maximálne 5m.
- Stavebné úpravy (§2 ods. 9)
- Pre stavebné úpravy vám tiež postačí len ohlásenie podľa §63
- Ide najmä o úpravy, ktoré nemenia stavbu alebo nemenia jej veľkostné parametre napríklad výmena strechy, vonkajšieho plášťa budovy, rôzne vnútorné stavebné úpravy a pod.
- Jednoduché stavby (2 ods. 6)
- Vyhradené a ostatné stavby (2 ods. 8)
- Odstránenie / zmena stavby (§2 ods. 11)
K novému stavebnému zákonu ešte pár slov na záver
Ak ste už začali stavať svoju nehnuteľnosť ešte pred 1. aprílom 2025, bude sa na vás vzťahovať ešte starý stavebný zákon a jeho úprava. Nemusíte teda študovať, čo nového si vláda pre vás pripravila a stavbu dokončíte „po starom“. Ak ste začali stavať nehnuteľnosť po 1. apríli 2025, tak bude potrebné orientovať sa podľa nového zákona.
Zároveň určite neplatí, že si môžete postaviť hocičo hocikde bez povolenia o stavebnom zámere. Tento názor je mylný a vznikol na základe určitých predošlých úvah o zmene stavebného zákona. Štát práve naopak ide smerom, že mu záleží, aby tu nevznikali rôzne čierne stavby, aby sa konania zjednodušili a urýchlili, a aby aj susedské vzťahy boli na tom lepšie.
Dobrý úmysel s novým stavebným zákonom je teda jednoznačný a držme si palce, aby aj v praxi dopadol pri používaní čo najlepšie.
Som presvedčený, že vás tento článok zaujal a priniesol potrebný prehľad o novom stavebnom zákone. Ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi. Ďakujeme.
