Ocenenie nehnuteľnosti je azda tá najdôležitejšia časť kúpno-predajného procesu, ktorý netreba nechávať na náhodu. Ide totižto o proces rádovo v desiatkách, stovkách až v miliónoch eur a cenu je preto treba stanoviť správne. Treba si uvedomiť, že podhodnotením nehnuteľnosti sa môžete pripraviť aj o väčšiu sumu peňazí a naopak, pokiaľ nastavíte sumu nehnuteľnosti príliš vysoko, môžete ju predávať dlhú dobu, nehnuteľnosť sa „opozerá“ a nakoniec vás okolnosti môžu prinútiť cenu zraziť nižšie.
Tento článok berte ako úvod do problematiky oceňovania nehnuteľností s tým, že postupne sa tejto problematiky budeme dotýkať viac.
Ako pri oceňovaní nehnuteľností začať?
V prvom rade je potrebné sa zamyslieť nad tým, čo to vlastne tá cena nehnuteľnosti je. Vo všeobecnosti ide o určitý typ dôvery v to, že daný produkt, v našom prípade nehnuteľnosť, má hodnotu vyjadrenú v sume peňazí, za ktorú sa predáva. Píšem to preto, pretože táto dôvera predávajúcich je často v rozpore s tým, za koľko si myslia záujemcovia – budúci kupujúci (trh), že nehnuteľnosť hodnotu má.
Ale ako ju teda určiť správne a tak, aby sa tieto dva pohľady (pohľad budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho) stretli a nehnuteľnosť sa predala?
Na začiatok si pripravte sumár všetkých vplyvov, ktoré majú význam a má zmysel na ich základe cenu nehnuteľnosti meniť – opvlyvňovať.
Týmito vplyvmi sú (vplyvov je samozrejme veľmi veľa, ale nižšie sú uvedené tie najdôležitejšie):
- Lokalita – kde sa nehnuteľnosť nachádza
- Stav – v akom stave sa nehnuteľnosť nachádza. Môže ísť napríklad o pôvodný stav, kedy je dobre nehnuteľnosť zrekonštruovať alebo kompletnú rekonštrukciu, kedy je nehnuteľnosť zrekonštruovaná a kupujúci už nemusí ďalej investovať.
- Veľkosť – Koľko má nehnuteľnosť m2 (pri bytoch alebo domoch je dôležitá úžitková plocha, čo je súčet podlahových plôch všetkých izieb nehnuteľnosti udávaná v m2)
- Vybavenie – Aké vybavenie sa na nehnuteľnosti nachádza (nábytok, spotrebiče, použité materiály atď.)
- Iné – má nehnuteľnosť balkón, parkovacie miesto, výťah, pivnicu atď.?
- Inžinierske siete – Dôležité najmä pri pozemku. Čiže či sa na pozemku alebo v jeho blízkosti nachádza pripojovací bod elektrickej energie, možnosť napojenia sa na kanalizáciu (inak musí kupujúci zabezpečiť napríklad žumpu alebo septik), prípojka plynu, prípojka vody, internet atď.
- Občianska vybavenosť – Dostupnosť obchodov, škôl, škôlky, úradov, detských ihrísk, rôznych možností voľnočasového vyžitia, centra mesta a pod
- Zástavba a infraštruktúra – Kvalita a dostupnosť ciest a komunikácií v lokalite, stavby v okolí nehnuteľnosti a pod.
- Príroda, Zloženie obyvateľstva a pod.
- Dodatočné náklady, ktoré bude musieť nový majiteľ zniesť, ak chce naplniť účel kúpy nehnuteľnosti (chce začať bývať, stavať, prenajímať nehnuteľnosť a pod.)
Na toto všetko treba brať zreteľ a dôraz, aby ste cenu určili správne. A aby som nezabudol, existuje aj tzv. názor oceňovateľa – Ide o váš pohľad na uvedené položky a do akej miery majú význam a vplyv na cenu nehnuteľnosti (aktuálne ste v roli oceňovateľa), a samozrejme na váš pohľad na jej hodnotu.
Ako rýchlo určiť cenu nehnuteľnosti aj keď ste doma v pyžame?
Hneď na začiatku poviem, že tento postup – kedy si po svojej linke vypracujete cenovú analýzu nehnuteľnosti tzv. CMA, môže byť veľmi presný a aj veľmi nepresný zároveň.
Pointou je totižto výber niekoľkých nehnuteľností, ktoré sú svojou povahou a charakterom veľmi blízke nehnuteľnosti, ktorú chcete predať a zároveň sa nachádzajú v lokalite alebo lokalitách veľmi podobných tej, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť.
Takéto nehnuteľnosti si vyhľadáte na realitných portáloch a spravíte si cenový prieskum. Porovnajte si vplyvy, o ktorých som písal vyššie a zamyslite sa nad výhodami, ktoré vaša nehnuteľnosť má. Z cien vyhľadaných nehnuteľností si vypočítajte priemer a na jeho základe vypočítajte priemernú cenu za m2.
Z takto získanej ceny si spravte rozsah od – do, (napr. ±5%) v ktorom budete s cenou nehnuteľnosti pri predaji operovať.
Tento postup je veľmi jednoduchý a rýchly, ale ako som písal, môže byť veľmi nepresný. Prečo je to tak?
Žiadne dve nehnuteľnosti nie sú rovnaké, aj keď sa to tak môže zdať. Nepoznáte príbeh tých nehnuteľností a teda ako dlho sa predávajú, kto tam už bol na obhliadke, akú situáciu majú predávajúci, celkové pozadie predaja, susedské vzťahy atď. Ďalej si treba uvedomiť, že cena, za ktorú sú nehnuteľnosti ponúkané na realitných portáloch, absolútne nemusí zodpovedať tomu, za koľko sa reálne dané nehnuteľnosti predajú – koľko na konci dňa bude tzv. transakčná suma.
Tiež nepoznáte výšku provízie – odmeny za predaj danej nehnuteľnosti, ktorú má pripočítaná realitná kancelária predávajúca danú nehnuteľnosť. To je štandardne 3 – 4%, ale je to veľmi individuálne. Čiže túto sumu treba približne odhadnúť a tiež odpočítať.
Túto metódu môžete použiť pre byty, domy a bežné stavebné pozemky. Určite však nie na komerčné nehnuteľnosti, lesy, prípadne pozemky na poľnohospodárske využívanie a pod. Ďalej touto metódou nie je možné určiť minulú cenu nehnuteľnosti (napr. pre dedičské konanie). Na tieto scenáre slúžia iné postupy, ktoré používa znalec.
Ako to robí znalec?
Znalec pre výpočet ceny nehnuteľnosti požíva nasledovné metódy, pomocou ktorých sa k tejto cene dokáže dopracovať:
- Metóda polohovej diferenciácie: Je najpoužívanejšou metódou, ktorú znalci používajú na oceňovanie nehnuteľností. Odhad nehnuteľnosti vypočítajú tak, že technickú hodnotu stavby upravia o koeficient polohovej diferenciácie (optimálne 1,00). Výška tohto koeficientu závisí od vplyvov, ktoré sme si uviedli na začiatku článku (samozrejme aj od mnohých iných).
- Porovnávacia metóda: Ide o CMA Analýzu – porovnávanie nehnuteľností, ktoré sme si tiež rozpísali.
- Výnosová metóda: Používajú znalci najmä pri stanovení hodnoty pozemkov, ak je ich prenájmom možné získavať výnosy. Používa sa aj v situácii, keď daná nehnuteľnosť slúži pre podnikateľské účely, napr. budovy, priestory a pod.
- Kombinovaná metóda: Ide o vyjadrenie priemeru výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú znalci používajú, ak je nehnuteľnosť schopná prostredníctvom prenájmu generovať výnosy.
Kto vám pri oceňovaní nehnuteľností pômože?
V tomto smere vám odporúčam obzrieť sa po službách realitnej kancelárie alebo znalca. Ak začnem realitnými kanceláriami, tak každá seriózna realitná kancelária má čo povedať k cene nehnuteľnosti (minimálne v lokalite, v ktorej operuje) a mala by vám byť schopná poradiť, a navrhnúť stratégiu predaja vašej nehnuteľnosti. Robí to na základe §206 CSP, ktorý hovorí, že existuje odborné vyjadrenie makléra – realitnej kancelárie k cene nehnuteľnosti.
Táto stratégia by mala obsahovať sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť bude predávať, ktoré marketingové metódy sa použijú pre prezentáciu a cez ktoré marketingové kanále sa bude nehnuteľnosť ponúkať potenciálnym záujemcom. Takto to robíme aj my pre našich klientov v rámci Realitky pre každého (pozrite si postup našej práce, naše služby alebo ukážkový inzerát, ako by sme mohli predávať a prezentovať aj vašu nehnuteľnosť).
Realitná kancelária vám vie dodať profesionálne pripravenú vyššie spomínanú CMA Analýzu alebo „Ocenenie nehnuteľnosti“, čo je možné pomenovať ako malý znalecký posudok.
Ak ide o komplikovanejšie nehnuteľnosti, napr. spomínané komerčné objekty, lesy, bytovky, minulú hodnotu nehnuteľnosti atď. je nutné sa obrátiť na znalca, ktorý vypracuje pre predmetnú nehnuteľnosť znalecký posudok.
CMA, Ocenenie a Ohodnotenie – Aký je medzi nimi rozdiel?
Blížime sa k záveru a teda je dobré si to celé zhrnúť a povedať si, aké typy cenovej kalkulácie nehnuteľnosti poznáme a kto ich vytvára:
Cenová analýza: (CMA – Comparative Method Analysis) (vypracúva realitná kancelária a používa ju aj znalec) je typom ocenenia, ktoré vzniká porovnáním cien nehnuteľností, ktoré svojim charakterom a povahou zodpovedajú charakteru a povahe vašej nehnuteľnosti. Výstupom bude rozpätie, v ktorom sa hýbe cena vašej nehnuteľnosti
Ocenenie: (vypracúva realitná kancelária) Ide o profesionálne vypracovanie ceny nehnuteľnosti realitnou kanceláriou, do ktorého už vstupujú aj rôzne posúdenia vplyvov. Tieto vplyvy (napr. životné prostredie, doprava, občianska vybavenosť, orientácia nehnuteľnosti atď.) následne pomáhajú omnoho presnejšie určiť cenu nehnuteľnosti. Od realitnej kancelárie tak viete dostať „malý znalecký posudok“, ktorý potom môžete použiť na rôzne účely (napr. aj dedičské konanie).
Ohodnotenie: (vypracúva znalec) Ide o najpresnejší pohľad na cenu nehnuteľnosti, ktorú vám vypracuje znalec. Výstupom je znalecký posudok, ktorý môžete použiť pre najrôznejšie účely, najmä v situácii pri čerpaní hypotéky, aby banka vedela, akú má nehnuteľnosť hodnotu. Znalec zároveň dokáže ísť pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti aj do minulosti, čo je veľmi dôležité, ak potrebujete určiť, aká bola hodnota nehnuteľnosti v minulosti. To použijete napr. pri dedičskom konaní.
My vám samozrejme vieme vypracovať či už CMA analýzu (zdarma), Ocenenie nehnuteľnosti (50 až 70% z ceny, za ktorú by to robil znalec) a taktiež zabezpečiť znalca. Viac sa dozviete na stránke pre ocenenie nehnuteľnosti, ktorú sme pre vás pripravili a kde nájdete aj formulár, ktorý môžete vyplniť. Na základe údajov z tohto formulára vám cenovú analýzu pošleme.
Pár dôležitých slov k cenám nehnuteľností naviac
Viete, ako som na začiatku písal, že výška ceny nehnuteľnosti je aj o akejsi dôvere, že daná nehnuteľnosť takú hodnotu má, tak na základe toho si pripravte vždy reálne očakávania a sledujte, čo vám povie trh. Vždy totiž platí pravidlo ponuky a dopytu. Na konci dňa trh povie, či sa vaša nehnuteľnosť predá za sumu, ktorú ste nastavili alebo budete musieť cenu znížiť.
Zároveň sa môže stať, že záujemcov bude veľa a vtedy sa otvorí priestor na licitáciu – aukciu a dopýtania sa záujemcov, kto z nich je ochotný za akú sumu nehnuteľnosť kúpiť. Následne si vyberiete toho s najlepším pomerom kúpy-schopnosti a výšky ponúknutej sumy.
Na to si určite pozvite realitnú kanceláriu, ktorá vám s tým pomôže, keďže prvé dva – tri týždne sú kruciálne pre predaj. Pretože ak sa cena, marketing a vizuál nehnuteľnosti vypracuje zle alebo podcení, tak ako som na začiatku spomínal, môžete prísť aj o väčšiu sumu peňazí. Ale o tom už inokedy.
Verím, že vás tento článok zaujal a objasnil, ako sa pozerať na problematiku určovania cien nehnuteľností. Ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve – realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi. Ďakujeme.
